実際にあった弊社の不動産投資失敗例(-_-;)　　傾きのある家、、、

おはようございます。今回は、弊社がこれまで購入してきた不動産投資用物件の失敗例をご紹介していきたいと思います。弊社はこれまで約50軒の空き家、古家、ボロ家の戸建てを中心に購入しています。その後、リフォームして貸家として再生しています。ということで、不動産投資用物件の中でも「戸建て」についてお伝えまいります。近年では、小予算で始めることができる「戸建て投資」の需要がかなり高まってきていて、弊社にも多くのお客様からお問合せをいただくことが増えました。「戸建て投資」を始めようと思っている方、既に始めている方にはぜひご視聴いただき、弊社と同じような失敗をしないでほしいですね。前半と後半で1例ずつご紹介してまいります。

 

前半の今回は、「実は凄い傾きがあった物件」です。数年前に、相続で物件を引き継いだ相続人様からお問合せをいただきました。「亡くなった父が住んでいたままで室内には家具や家電などの残置物がそのまま残った状態なのですが、処分が大変なので残った状態でなんとか買い取ってくれませんか？」というご相談でした。実際に内覧させていただくと、室内は物で溢れている状況で足の踏み場もない感じでした。ただ、床や水廻り等は比較的状態は良好で、立地も良かったので、築年数は相当経過していましたが、まだまだ貸家として再生可能と判断し、購入させていただきました。決済が終わり、処分業者に残置物を撤去してもらい、リフォーム会社と打合せする段階になって、ようやく物件をしっかり拝見することができました。室内に入ると、なぜかクラクラします。足がとられます。そうです、凄い傾きがあったのです。最初に内覧したときは物で溢れかえっていて「傾き」に気づかなかったのです。窓の前にタンスがあって開閉の確認もできなかったのですが、物がなくなり実際に開けようとすると傾きが影響して窓が開きません。

最終的には、床下からのジャッキアップは相当費用がかかるということだったので、床のレベルを調整して傾きをできるだけ解消しました。開かない窓については、窓枠から新調して新しい窓を入れたり、不要そうな小窓は潰して壁にしたりして解消しました。なので、当初予定していたリフォーム費用がかなり上がってしまい、予定していた利回りは取れなくなってしまいました。

この物件で学んだことは、室内に物が溢れかえっている状態であったとしても、物を移動してでも、傾きのチェックを行なうことが重要だということです。物を移動したりしたら所有者様に迷惑かけるかなぁと思われるかもしれませんが、所有者様もなんとか買い取ってほしいと思っておりますので、遠慮せずに「物を少しずらしてもいいですか？」と許可を得てからチェックしましょう。そして、窓の開閉もチェックしてください。建物の外回りを見て、基礎に大きなクラックが入っていないかどうかも確認してください。大きなクラックが入っていれば傾いている可能性が高いので、再度室内に戻り傾きをチェックしましょう。傾きは水平器や傾斜器を利用して簡単に測定できます。ホームセンターでも購入できるので内覧に行く際には持参してください。

ただし、「傾き」があるからといって、購入したらいけないということではありません。皆さんが「戸建て投資」で狙っている物件の条件には、「小予算で購入できること」も当然含まれていると思います。それが魅力ですよね。小予算で購入できる物件とは、やはりそれなりに築年数は相当経過しています。築年数が経っていれば、どんな物件でもそれなりに「傾き」はあります。重要なのは、「傾き」があるかどうかではなく、「傾きの程度」です。解消できる程度の傾きなのかどうか、解消するにはどのくらいの費用がかかるのか、いくらで購入すれば利回り〇％は見込めるのか、、、としっかり検討することです。解消するのにかなりの費用がかかり、購入したとしても想定した家賃が見込めない、利回りが見込めない場合は、購入を断念したほうが良いかもしれません。

 

ただ、「傾き」は悪いことばかりではありません。「傾き」があれば、逆に売主様に「傾き」があることを材料にして、価格の交渉がしやすくなるという利点もあります。水平器や傾斜器で実際の傾き度合を実際に売主様にも確認してもらったら、「その価格でも仕方ないかなぁ、、、」と承諾してくれる可能性もあります。