事故物件について

おはようございます(^^)/　今回は「事故物件」についてお話したいと思います。皆さんは、事故物件と聞くとどのようなイメージがありますか？「人が死んだ物件」「問題のある物件」等々、マイナスなイメージがあると思います。物件内で亡くなった物件が全て事故物件ではありません。そして、事故物件は人が亡くなった物件だけではありませんので、そのあたりも詳しくご説明させていただきます。

 

まず、「事故物件」の定義はとても曖昧なところが多いのが大前提にあります。事故物件に該当するかしないのか、判断が分かれるケースが実は多いんです。

 

人が亡くなる原因は、「殺人」「自殺」「自然死」の３つに大きく分かれます。「殺人」「自殺」は事故物件扱いになりますが、「自然死」は高齢の方が寿命のため亡くなったり急に具合が悪くなって亡くなるということは普通に起こりえることだと考えられることもあり、事故物件には認定されにくいと思われます。つまり、室内で亡くなっているから事故物件になるのではなく、やはりそのケースごとに一般的にマイナス感情を抱くかどうかを考えながら判断していくことになると思います。

 

「事故物件」の場合、不動産業者は事前に告知しなければいけないという告知義務があります。「事故物件と知っていたら買っていなかった(借りていなかった)」と言われないように事故物件に該当する可能性があるものについては自主的に告知するほうが良いとは思いますが、実際は物件を担当する不動産会社、担当者の判断によるところが大きいと思われます。

 

これまでお話してきた「事故物件」は「心理的瑕疵」に該当しますが、この「心理的瑕疵」には、嫌悪施設(一般的に嫌われている施設)や指定暴力団の事務所なども含まれます。近くにそのような施設がある場合は不動産会社は事前に告知する必要があります。なので、不動産会社は、ある程度の近隣施設の調査も必要だと思われます。

 

次は、「物理的瑕疵」です。「物理的瑕疵」とは、雨漏りやシロアリの被害履歴などのことですが、これに関しては、所有者様からの聴取に加えて、近年では、インスペクション、建物診断などの調査が普及してきたこともあり、現時点の状況を事前に確認できるようになりました。それによって、今では中古物件でも安心して購入できるようになりました。

 

令和3年10月に国土交通省は、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をまとめました。ここでは、告知が必要ないケースは、病死・自然死・日常生活に伴う事故死となっています。つまり、先程の室内で高齢の方が寿命で亡くなったり急に具合が悪くなってお亡くなりになったケースは告知は必要ないということになると思います。

 

告知が必要なケースは、他殺、自殺、事故死(階段からの転落、入浴中の転倒、食べ物を喉に詰まらせるの不慮の事故を除く)となっています。事故死か自然死か判断が分かれる場合、長期間放置され、匂いが発生し腐食が進んでいる場合は告知が必要となっています。

 

このガイドラインには対象となる不動産の範囲、調査の対象・方法、注意事項など、トラブルにならないように不動産業者として「事故物件に関する告知」について詳細に書かれています。しかし、買主様、借主様からすれば「告知にあたりそうな内容については事前にちゃんと教えてほしい」と思います。売主様、貸主様からすれば、「告知にあたらないのであればわざわざ伝えなくてもいいのではないか」と思います。判断が非常に難しいケースも多々あると思います。なので不動産業者は、告知が必要な内容なのか不要な内容かガイドラインを基にしっかり調査し、公的機関の担当各所に事前に相談することが重要になってきます。

 

しかし、近年では「事故物件」に関する認知度が上がってきており、高齢化社会のこの日本では高齢の方の孤独死も珍しくはないということから忌み嫌う人もかなり減ってきています。不動産業界の現場でも、「こちらの物件では高齢の方が亡くなったそうです。」と告知しても「仕方ないですよね、大丈夫ですよ。」と言われることが多くなりました。時代とともに「事故物件」に関する理解度が高まってきているんだと思います。

 

まとめとして、「事故物件」は曖昧な点が多く、事故物件に対して不安のある方は、「事故物件に該当しそうな内容はないですか？判断が分かれるような内容もあれば教えてください。」と担当者に遠慮せずに聞いてみてください。それで安心することができれば購入するかしないか判断もしやすくなると思います。