「空家不動産投資」はありか、なしか？？？

おはようございます。今回は「空き家不動産投資」についてお話をしたいと思います。近年、社会問題にもなっている「空き家」ですが、この築古の空家を購入して家賃収入を得ようとする築古空家不動産投資が注目されています。これには、低予算で始めることができる、老後資金などの将来への不安、リスクが低い等いろんな要因があると思いますが、弊社も年々築古空家不動産投資に関する相談が増えてきております。

 

ここからは「空家不動産投資」のメリットとデメリットをお伝えしていきたいと思います。

まずは5つのメリットからお伝えします。

①  低予算で始めることができる。

…これが一番の魅力です。不動産投資と聞くと、数千万、数億円の話を想像するかもしれませんが、築古不動産はもちろん物件によりますが、数十万、高くても数百万円で購入して始めることができます。購入費用とリフォーム費用合わせて300万円前後で始められる方が多いように感じます。

②  高利回りを確保しやすい‼

…新築や築浅の一棟マンション、アパートは価格が高く、尚且つ、利回りが数％の物件も多々ありますよね。しかし、築古空家不動産投資の場合は、20％以上確保できているケースも珍しくありません。

③　入居期間が長い‼

　　…戸建てなので入居者はほとんどがファミリーです。ワンルームなどの単身者用は入退去が頻繁にありますが、ファミリーは一度入居されると長く住んでいただける傾向が多く、安定した家賃収入が見込めます。又、入退去に伴う手直し費用もその分かかりませんね。

④　管理しやすい‼

　　…一棟マンションやアパートは入居者も多く近隣トラブル発生の可能性もありますが、戸建ての場合は、その心配がありません。なので、管理会社に委託せずに、ご自身で管理される方も珍しくありません。実際に、サラリーマンなど普段は本職で忙しい方もご自身でされている方は多いです。

 

⑤　近隣の競合物件の影響を受けにくい。

　　…マンションやアパートの場合、なかなか差別化しにくいところはあると思います。近隣に同ランクの物件が出てきてそちらのほうが家賃が低ければ、下げざるを得ないケースも出てくると思います。しかし、戸建ての場合は、間取り、設備、広さ等々、一緒のものはありませんので、リフォームや設備などいろんな対策を立てて近隣の競合物件に負けないように差別化して家賃帯を維持、又は上げることも可能です。

いかがでしょうか？メリットばかりで今すぐ始めたいと思われたかもしれませんが、もちろんデメリットもありますのでご注意ください。これからご説明いたします。デメリットも同じように5つピックアップしてみました。

①  築古なのでリフォーム費用が多額になる。

…昭和30年代、40年代、50年代の物件が多く、やはり賃貸で募集するには大規模なリフォームがかかる物件が多いです。物件によっては、内装はもちろんですが、外装も最初にしないと入居者募集が難しいものもあります。雨漏り、シロアリのチェックも当然必要です。雨漏り、シロアリがあれば想定以上の費用がかかる可能性がありますのでご注意ください。

②  転売しにくい場合がある。

…築古の空家を安く購入しようとすれば、やはり、駐車場がない物件だったり、再建築不可の物件だったりと何かしら欠点のある物件になると思います。その際、賃貸で貸している間は良いですが、実際に売却しようとしたときは、その点がネックになって売却しづらくなると言えるでしょう。なので、賃貸中のままオーナーチェンジ物件として売り出すことも検討してみてはいかがでしょうか？

③　入居者から手直しの連絡が多い。

　…マンションやアパートに比べると、やはり築古空家の場合は、築年数経過に伴う経年劣化、不具合、故障が出やすいので入居者からの手直しの連絡が多いと思います。なので、最初に費用をかけてでもしっかりリフォーム、補修をしておくことが大事です。最初に細かい所まで手直ししておけば、連絡いただくケースも減るのでご安心ください。

④　(都会にお住いの方は)管理しにくい。

…先程メリットのところで「管理しやすい」と言ってたのに嘘じゃないか‼と思われたかもしれませんが、管理しにくいというのは都会にお住まいで地方の築古空家をお持ちの場合です。都会にお住まいの方は、近くで物件を探そうとしてもどうしても価格が高くなってしまいます。なので、地方で購入する方も多いですが、地方だと何かあったときにすぐに対応ができません、つまり管理しにくいということになります。そのときは、地方で信頼のおける管理会社に依頼することが重要かと思います。

⑤融資を受けづらい。

…融資を受けて購入しようとしたときに、一棟マンション、アパートは担保価値があるので金融機関は融資してくれるでしょう。しかし、築古空家の場合は、建物の評価はもちろんゼロだと思いますし、又、土地もなかなか評価が出ない場所だったりすると担保価値がないと判断され、融資が受けられないこともあります。なので、リフォーム費用は無担保ですので、物件は現金で購入してリフォーム費用は融資を受けるといった方法をとる必要があると思います。ご参考いただければと思います。

 

今回は、築古空家不動産投資のメリット、デメリットをお伝えしましたがいかがでしたでしょうか？ぜひやってみようと思った方もいらっしゃると思います。やってみたいがやっぱりまだ不安があるという方、弊社は現在約50軒の築古空家不動産を保有し賃貸しているので、これまでいろんなケースを経験しています。お気軽にご相談ください。

メリット、デメリットをしっかり把握してご自身に合っているか、無理ない範囲でやっていけそうかどうか確認しましょう。