住宅ローンの本審査でひっくり返ることがあります(-_-;)

おはようございます。今回は「住宅ローンの本審査」についてお話したいと思います。本審査は保証会社や金融機関も事前審査よりもチェックする点が多いこともあり2週間程かかります。そして、その本審査では３つのポイントがありますので今回は注意点、又、アドバイスも含めてお伝えしてまいります。

まず、住宅ローンの本審査は売買契約を締結した後でなければできません。なぜかというと、本審査の際に、重要事項説明書や売買契約書を提出する必要があるからです。その他にも必要な書類があるので、準備してから、金融機関に提出します。

 

その後、本審査ではどういうことをするのでしょうか、、、

まずは、事前審査で行なったようにそのお客様の信用情報等のチェックを再度行います。事前審査で承認をもらった後から何もなければ問題ないのですが、承認が出た後に、「やった～、マイホームが買える‼家具や家電を揃えないといけない。」ということで、新たにローンを組んで買い物をされる方がいらっしゃいます。するとどうなるでしょうか、、、返済負担率ギリギリで承認が出たお客様は、新たにローンを組むことによって、再度本審査の際に信用情報をチェックしたときに、その新たに組んだローン内容が審査を行なう保証会社に分かってしまいます。よって、新たにローンを組んだことにより返済負担率をオーバーしてしまい、本審査否決となる場合があります。ここで1つ目のポイントです。

「事前審査で承認を得た際は、取引が終了するまでは新たにローンを組まないこと‼」

です。テンションが上がって、ワクワクして、家具や家電を揃えたいという気持ちは分かります。誰だってそうです。しかし、取引が終わるまでは我慢してください。取引が終わった後はローン組んで買い物しても大丈夫ですので、我慢です。

 

次に、保証会社(金融機関)は、融資する物件の担保調査を行ないます。簡単に言うと、融資して大丈夫な物件なのか？もし万が一お客様が住宅ローンの支払いが滞ったとしても回収できる物件なのかどうかチェックしていくのです。マンションの場合はほぼほぼ問題はありません。問題は「戸建て」です。例えば、新築当時から、増築、増築を繰り返して、現時点では、建蔽率や容積率が超過しており、建築基準法違反の物件になっているという場合、本審査否決となります。他にも、前面道路が私道で持分を持っていないケースも金融機関によっては否決となる場合があります。又、これはマンションでもそうですが、〇㎡以下は住宅ローンの利用ができないというケースもあります。

ここで2つ目のポイントです。

「融資に問題ない物件なのか事前に調べておくこと‼」

です。ただ、この点については、通常、仲介する不動産会社が売出し開始する前に事前にちゃんと調査しています。なので、怪しい点があれば、事前に金融機関に相談しています。「建蔽率が超過しているのですがやはり難しいですか？」「建築基準法上の道路ではあるのですが持分がないのですが大丈夫ですか？」といった感じで、複数の金融機関に相談しています。ですから、「Ａ銀行は利用できませんかＢ銀行では融資してくれるそうです。」と、融資してくれる金融機関をご紹介してくれます。

なので、物件については不動産会社が事前に調査してくれているので安心してもらって大丈夫だと思います。

 

最後が団体信用生命保険の告知です。多くの住宅ローンは団体信用生命保険の加入が必須になっています。団体信用生命保険とは、融資を受けたお客様が万が一お亡くなりになったときに返済義務が奥様やお子様に引き継がれない、完済扱いになるというものです。なので、本審査の際に、団体信用生命保険の告知書に記入する手続きがあります。その告知書には、

「過去〇年以内に入院されたことはありますか？」「現在、服用している薬はありますか？その薬は何ですか？」等々いくつかの質問があり、それに回答していきます。当たり前ですが、正直に回答しなければいけません。万が一、虚偽の回答をしていることがばれると、お亡くなりになった後の住宅ローンを支払い続けないといけない等のペナルティがあります。現時点で持病があり心配なときは、事前審査の際に、この団体信用生命保険の告知書も出すことができます。そして、問題なく承認がでれば安心できますよね。しかし、「信用情報は問題ないですが、団体信用生命保険のところで否決となりました」となった場合は、団体信用生命保険の加入が必須ではない金融機関で進めてみてはいかがでしょうか。よって、3つ目のポイントは、「持病があって心配な場合、事前審査のときに一緒に告知書も提出しましょう」です。それによって、早めに住宅ローンが組める、組めないを把握することができ、組めない場合でも、他の選択肢を早めにあたることができます。

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