認知症でも不動産売却できる？？？

おはようございます、山田です(^^)/　今回は、認知症の方の不動産売買について解説したいと思います。このお仕事をしていると、

「父が認知症ですが、私が代わりに売買の手続きをしても問題ないですよね？」

「母が認知症ですが、家族の中では売却することに決めたのでお願いしても大丈夫ですか？」

といったご相談をよく受けます。認知症などで本人の意思確認はとれないけど、家族で意見がまとまっていたら大丈夫だろうと思っている方が多いです。しかし、実際は、簡単な話ではありません。それでは、詳しく説明してまいります。

 

まず、ご自身で所有している不動産を売却したり、贈与することは基本的には自由です。認知症といっても、軽度から重度まで症状はそれぞれですから、例え、認知症であっても、売却すること、贈与することについてちゃんと理解されていれば何も問題ありません。大事なのは、その「意思能力」の程度です。

ちなみに、「売却や贈与について理解する」という能力を「意思能力」といいます。この「意思能力」は目に見えるものではないので判断が難しい場合があります。仮に「意思能力」がない方が契約等した場合は、法律上の規定はないですが、当然に無効となります。ご注意ください。

 

不動産の売却や贈与に伴い所有権移転の登記をする際、多くの場合、司法書士に依頼します。そして、司法書士は、登記申請のご依頼を受ける際に、必ず本人の意思確認を行ないます。「いくらで売却されるのですか？」「誰に売却されるのですか？」「売却する事に間違いないですか？」などいくつか質問をします。そのときに、司法書士が「意思能力なし」と判断した場合、登記申請はできません。私も何度も司法書士の先生と一緒に本人のいらっしゃる病院や施設に伺ったことがあります。「意思能力なし」と判断されたこともありますし、大丈夫と判断されたこともあります。そのときは、私達もそうですが、同席している親族の方も心配そうにされています。そうですよね、もし「意思能力なし」と判断されてしまったら売却などの手続きができなくなってしまい、家族も親族も誰も使わない不動産なのに、この先ずっと管理をしなければいけません。固定資産税も払い続けないといけません。大変なことです。

 

ただ、この判断がとても難しいケースも多々あります。親族の方がよく言われるのは、認知症の方は日によって調子の良い、悪いがあるそうで、しっかりと判断ができる日もあるそうです。私も病院や施設に行く度に、「前回と全然違う」とか「今日はしっかり答えてる」といった感じで質問の受け答えに変化を感じたことがあります。なので、セカンドオピニオン的な意味合いで複数の司法書士に確認してもらうほうが良いかもしれません。最終的には、司法書士が総合的に判断して責任を持つことになります。

 

では、「意思能力なし」と判断された場合は、売却や贈与はできないのでしょうか？「成年後見制度」を利用すればできる可能性があります。この「成年後見制度」は、家庭裁判所に申し立てることによって成年後見人が選任され、その成年後見人は本人に代わって契約の手続きなどができるようになります。なので、不動産の売却もできるようになりますが、あくまでも本人のためになる行為でなければ代理で契約などをすることはできません。不動産の中でも「居住用」不動産の場合、家庭裁判所の許可が必要になってきます。売却することによって、本人の住まいがなくなったら本人が困りますので、売却することが妥当かどうか家庭裁判所がしっかりとチェックします。

 

この「成年後見制度」ですが、実際、その手続きをされる方は少ないです。なぜかというと、「負担」と「費用」です。まず、親族が成年後見人になった場合、その方は、本人に代わって本人がお亡くなりになるまで、全ての財産の管理をしなければいけません。預貯金の入出金のチェック、公共料金の支払い、税金の申告及び納税、医療や介護サービスの契約、家庭裁判所への定期報告など多岐に渡ります。これは大変だということで弁護士や司法書士の専門家が選ばれると、費用が発生します。本人がお亡くなりになるまで、毎月2～5万円程度の支払いがずっと続きます。なので、「成年後見制度」を利用するということは、負担を背負い続ける覚悟、もしくは、費用を払い続ける覚悟が必要になります。

 

いかがだったでしょうか？「成年後見制度」を利用してまで不動産を売却したほうが良いのか、売却の時期を見直したほうが良いのか、身内や親族で使う人がいないか再度話し合ったり、、、まずは家族会議をすることが大事ですね。ご参考ください。