サブリースは解約できる？できない？

おはようございます。今回は、サブリースについてお話したいと思います。そして、サブリースについての解約についてのご相談が多いこともありそこも詳細にお伝えしてまいります。

まず、サブリースとは、サブリース会社が建物一棟丸ごとだったり、分譲マンション1部屋ごとだったり、いろいろですが、その物件の賃貸経営を一手に引き受ける契約です。簡単にいうと、又貸しです。

 

不動産投資オーナーからみたサブリースのメリットは、

①     管理業務の負担軽減

…物件の設備の不具合の対応や苦情、クレームの処理など通常の管理業務をサブリース会社が行なうのでオーナーからすると手間が省けます。特にサラリーマン大家さんは普段は本業で忙しい方が多いため、対応は難しいと思うので、これはありがたいですね。

 

②     入居付けしてくれる

…通常であれば入居者募集の費用（不動産会社に払う広告料など）などはオーナーご自身の負担になりますが、サブリースの場合は、サブリース会社が募集なども行ないます。サブリース会社も早く埋めたほうが利益が増えるので力を入れると思われます。

 

③     空室リスクがない。

…通常であれば空室が発生したらその分の家賃は発生しません。なので、早く客付けして入居してもらわないと家賃が入ってきません。ただ、サブリースの場合は空室が出たとしてもオーナー様の家賃収入には基本的には影響しません。

この３つが大きなメリットして挙げられます。それでは、次にデメリットをみていきましょう。

まずは、

①     オーナー自身で入居者を選べない

…サブリースの場合は、サブリース会社の意向が反映されがちです。なので、オーナーとして遠慮したい入居者であっても基本的には拒否できないことが多いです。そして、サブリース契約が解除となった後は、オーナーご自身でその入居者と付き合いをしなければいけません。精神的なストレスが増えそうです、、、。

 

②     収益が下がる。

…サブリースは入居者からの賃料からサブリース会社が利益を差し引いてオーナーに支払うので、通常の賃貸経営よりも収益はどうしても下がってしまいます。

 

③     賃料見直し、減額要求がある。

…収益が下がっても、安定して家賃収入が得れるのがサブリースですが、ほとんどのケースで2年ごとに保証家賃について見直しがあり賃料が下がっています。サブリース契約書にも小さい文字で、「空室が増加した場合や賃貸市場に変化があり賃料が下がったときはオーナーに賃料減額要求を行なうことができる」と記載されています。つまり、オーナー様はサブリース会社の言いなり、そして、サブリース会社は損をしないようになっています。

 

以上がサブリースのメリットとデメリットですが、売出しされている投資物件の中には、サブリース付になっているものがあります。ただ、近年、サブリース会社の不正やトラブル、そして、サブリース契約を良しとしないメディアや風潮の影響から、購入するにあたってサブリースを外してほしいという要望を出す投資家、投資会社が増えてきました。売りたいオーナー様はその要望に応えてサブリース契約を解除しようとします。

そのとき、サブリース契約は解除できるのでしょうか？

答えはできます。

しかし、解除についても、サブリース契約書には記載されています。ただ、サブリース会社も解除されてしまったら利益がなくなり、また、近年のようなサブリースについてマイナスな情報が出ていることで新規契約がとれにくくなっていることから簡単に解除には応じることはないでしょう、、、ただ、ご自身にとってサブリースを解除することが投資運営にとってベストと判断したならば、毅然とした対応で臨むべきです。

 

サブリースを利用してよかったという声は聞いたことはあまりありません。そして、逆にサブリースに関するトラブルの相談はたくさんいただきます。中には、酷すぎる内容もたくさんありました。まとめとして、サブリースは総合的にみてデメリットのほうが多いと思います。先程のサブリースのメリットも、サブリースでなくても管理会社や客付不動産会社とよく打合せして対策を立てれば、通常の賃貸運営でリスクを軽減することは可能です。ご参考ください。