出口戦略ばかり考えていたら損します、、、

おはようございます。今回は、特に戸建投資をされている方、始めようとしている方向けへの内容になっています。戸建投資を検討されている方とお話をしていると、

「あの物件も検討していたのですが、出口が見えないので止めときました、、、」

「再建築不可は出口がないので検討していません、、、」

という声をよく聞きます。出口とは、最終的にどのように手離れするのか、処分するのかということですが、もちろん、出口戦略は大事です。不動産投資をされる方は、当初、いくらで取得して、利回り〇％で何年保有して、最終的にはいくらあたりで売却するという計画をたてると思います。そして、計画的に売却できる物件なのか、もしくは売却できる物件に仕上げることができるのか等分析しながら物件を選ぶ必要があります。

 

しかし、戸建投資はちょっと違うと弊社では思っています。数千万、数億円で一棟アパート、一棟マンション、一棟ビルなどに投資する場合は、出口戦略含め、考えなければいけない点は多いと思います。このような多額の資金が必要な不動産投資と違って、戸建投資の魅力はなんといっても格安な価格です。小予算で始められるので人気があります。

 

ここでちょっと考えてみましょう‼格安で購入できるということは、何かしらデメリットがあるということです。例えば、高台に位置している、駐車場が確保できない、再建築不可、狭い、建物がボロボロ、シロアリがいる、雨漏りしている等々、何かしら物件にデメリットがあるので、格安な価格設定になっているのです。好条件の揃っている戸建物件を探そうとしたら、それなりに価格は上がってしまい、必然と利回りは下がってしまいます。

 

弊社は、

「戸建投資はそこまで神経質になって出口戦略は考えなくてもよい」

と思っております。「はぁ？じゃ、最終的にその物件はどうするんだ？」って意見をいただきそうですので、これから、弊社が保有している戸建投資物件についてお伝えしたいと思います。弊社では現在、約50軒の戸建投資物件を保有しており、空室は現在1軒のみです。これらの物件の多くは何かしらデメリットを抱えております。先程お伝えしたように再建築不可だったり、階段を数十段上がったところにある物件だったり、駐車場がない物件ばかりです。だからこそ、安く購入できています。

 

例えば、いろいろデメリットばかりの物件のため、購入価格が100万円だったとします。そして、リフォーム費用が200万円として、合計300万円(諸費用は除く)かかったとします。家賃を50,000円とすると、利回り20％になります。約5年で回収できる計算になります。

100万円(物件価格)＋200万円(リフォーム費用)＝300万円

60万円(1年間の家賃収入)÷300万円＝利回り20％

 

利回り20％ですよ、約5年で投資金額を回収できる投資方法はあまりないと思います。

そして、もう5年賃貸すると、プラス300万円になります。なので、弊社としては、このように高利回りの物件を保有し続けて少額ですが売上げに繋げていきたいと思っています。塵も積もれば山となるという考えです。そこで最終的な出口のことですが、弊社は、これだけ売上げを上げ続けてきてくれた物件ですので、最後は、そのとき入居されている方に譲るくらいの価格で譲渡の相談をさせてもらったり、隣地の方にお声かけさせてもらったり、それこそ、格安で戸建投資家の方に譲ったり等、価格次第で購入してくれる方、引き取ってくれる方はいらっしゃる可能性は高いと思います。なので、戸建投資の場合、出口戦略はそこまで神経質になる必要はなく、神経質になりすぎて格安物件を購入できるチャンスを逃すことが無いようにしましょう。

 

それでも出口が心配という方、最終的には0円に近い価格で処分してもいいじゃないですか？長期間保有すればするほど、その間、十分すぎるくらいの家賃収入は得てきていると思います。戸建投資は短期ではなく長期の視点でみるようにしましょう。

まとめとして、小予算で始めることのできる戸建投資は、出口戦略よりも、デメリットをカバーすることができ、尚且つ、長く賃貸できる物件なのかどうかという視点で物件を選別することが大事です。

「出口がないので、、、」「出口戦略が見えないので、、、」とチャンスを逃してきた方、ちょっと考え方を変えるだけで、検討できる物件が増えてくると思います。まずは一歩踏み出してみましょう。応援しています‼