任意売却物件は実は不動産投資には向いていません、、、

おはようございます。今回は、任意売却物件は投資物件として向いているのか、向いていないのか、どうなのか？というテーマでお話したいと思います。不動産投資をされている方から、よく

「任意売却物件の情報が入ったらぜひ教えてください。」

「安く購入できる任意売却物件ないですか？」

「リースバックできる任意売却物件教えてください。」

という声をいただきます。任意売却物件とは、

住宅ローン等の支払いが払えない、滞納している等の状態になっていて、いずれはその不動産が競売になってしまうことが予測されるような場合に、競売入札が開始される前に金融機関などの債権者の合意をとって売却する物件のことです。

競売になってしまうと2束三文で落札されることが多く債権者にとっては回収金額が少なくなってしまうので、相場より低くても競売になってしまうよりはマシだと債権者が判断することが多く、お得な価格で購入することができていました。実際、この価格は難しいだろうと思うような価格でも、競売前に回収できるのであればということで応諾していただき、びっくりするような価格で購入できたことも珍しくありませんでした。

相場より低い価格で購入することができれば、リースバックで良い利回りでそのまま貸すこともでき、又、リフォームして多額の転売益を出したりと、いろんな不動産投資を検討することができます。なので、不動産投資をされている方は、任意売却物件の情報を求めているのです。

ただ、近年では、任意売却の市場も大きく変わりました。というのも、競売の落札額が上がってきているのです。以前は入札に参加される方は不動産転売を主にしている不動産会社がほとんどで、どの不動産会社も安く安く落札しようとするので全体的に低い入札額になっていましたが、現在は、一般の方も参加しやすくなったという背景もあり、競売の落札額は上がり始め、それに伴って、不動産会社も高い価格で入札しないと落札できないため、価格は上昇してきました。人気エリアにある人気物件については、多くの方が高い価格で入札し、相場と変わらない、もしくは相場以上で落札されるケースも珍しくありません。このような背景から、任意売却の債権者も、競売でも高く落札してもらえそうということが分かり、任意売却の際、以前のような価格では応諾してくれなくなりました。競売でも高く落札してもらえる可能性があるので、ある程度残債を回収できる価格でないと応諾してくれません。以前の対応とは全然違います。

少し前に取り扱った任意売却物件の債権者(サービサー)からは、

「バディさん、そんなに頑張らなくていいですよ、、、この物件に関しては、こちらとしては競売でも結構高い価格で入札が入るだろうと思ってるんで。」

と言われました。やっぱり債権者も競売の落札額が以前に比べて高騰しているという状況は把握しているようです。実感しましたね。

 

そのような背景から、任意売却期間も短くなってきました。ひと昔前は約6ヶ月の任意売却期間があるケースが多かったです。約6ヶ月販売活動をして、その間に、購入してくれるお客様を見つけるという感じでしたが、今はそこまで期間を設けず、早期に競売手続きに入る債権者(サービサー)が増えてきました。「早めに競売にかけて、早期に回収しよう」ということだと思います。

 

このようなことから任意売却物件の価格はひと昔に比べるとかなり高騰しています。よって、今は不動産投資には不向きになってきているというのが弊社の見解です。任意売却物件ばかりに目を向けるよりも、普通に市場に出ている物件の中から、好条件が揃っている物件を探して価格交渉して購入するほうが、不動産投資に向いている物件を手にすることができるかもしれません。

 

ただ、任意売却物件の窓口になっている債権者(サービサー)は、債権者(サービサー)ごとにそれぞれ考え方や応諾価格も違うので、近年でも安く購入できているというケースもありますので、任意売却の情報にアンテナを張っておくことも大事ですね。そして、今は価格が高騰している状況が続いていますが、これから競売市場、任意売却市場の状況も変わる可能性も十分考えられます。大きな変動があった際は、また改めて市場の状況、傾向をお伝えできればと思っております。よろしくお願い致します。