地方で戸建投資をする場合、管理会社を活用するのはいかがでしょうか？

おはようございます。弊社は「戸建投資は地方から始めるべし」と思っていますが、「じゃ、管理はどうしたらいいの？」という心配が出てくると思います。地方の物件を保有する際は、やっぱり不動産会社に「管理」をお願いされたほうが良いと思います。住みたいという人が現れて、入居後に、「給湯器が壊れてお湯が出ません、、、」とか「ハチの巣ができていて駆除してほしいんですけど、、、」と言われても、すぐには対応できません。遅い対応が続くと、入居者も不満が積もり、退去の原因にも繋がりかねません。せっかく入居してくれたので少しでも長く居てほしいですよね、、、また入居者募集をしなければいけないというストレスは避けたいところですよね、、、

 

それでは、「管理」をお願いする場合、どのくらいの費用がかかるんでしょうか？よく言われるのが、家賃の5～10％です。家賃8万円だったら、4,000円～8,000円になりますが、管理を欲しがっている不動産会社は多いので、5％で受けてくれる不動産会社も多いと思います。ご参考ください。

それでは「管理」を依頼した不動産会社は、どのような仕事をしてくれるんでしょうか？

５つ挙げてみました。まずは、

①    空室の入居者募集と人物選定

です。ネット登録など募集活動をします。そして、入居希望のお客様から申込みいただいた際は、家賃保証会社に審査をかけたり、連帯保証人をたててもらったり、そのお客様の内容をみて、問題がないかチェックします。

②　重要事項説明書及び賃貸借契約書の作成、説明

　　です。入居者に説明する重要事項説明書と賃貸借契約を作成して説明します。特に特約がある場合は、ちゃんと書面に記載して今後トラブルにならないようにします。

③　家賃の集金業務

　　です。家賃の遅れが発生した際は、本人に連絡をとって入金してもらうようにします。ただ、近年は、ほとんどの物件が入居前に家賃保証会社の審査を受けて承認が出た方に入居してもらうようになっています。なので、家賃の遅れが発生したとしても、管理会社は家賃保証会社に「家賃の遅れがありますので立替お願いします。」と手続きすれば、家賃保証会社から入金があります。本当に楽です。ひと昔前だったら、何回も連絡して、訪問して、「払ってください‼」と伝えると「うるさい、払えばいいんだろ‼」って逆ギレされたり、本当に大変でした、、、。管理会社の手間も省け、オーナーとしては確実に入金があるので、お互いにとって家賃保証会社はありがたい存在です。

④　入居者のクレーム対応

　　です。クレーム対応というよりも不具合が発生して連絡があったときの対応ですね。先程の「給湯器が壊れてお湯が出ない」と連絡があった場合、専門業者と一緒に伺って、状況の確認、そして、部品の交換や修理で済むのか、交換が必要なのか調査してもらって、見積もりを出してもらいます。そして、オーナー様に報告して承諾をいただいてから作業に取り掛かります。そして、オーナー様に完了報告をします。

⑤　退去処理及び室内補修の提案、再募集条件の提案

　　入居者様からは1ヶ月前に退去の連絡があります。そして、退去日に立会いを行ない、損傷はないか、荷物は残っていないか確認します。損傷がある場合は、費用をいただく必要があるので、住替え先や緊急連絡先を聞取りします。その後に、リフォーム業者と室内を確認し、入居者様が負担すべき内容の見積もり、オーナー様が負担すべき内容の見積もりを出します。そして、オーナー様とは次の募集内容を打合せして決めていきます。

 

このような業務を管理会社は行いますが、これらの業務を遠方にいて普段仕事をしながら対応するのは現実的にはなかなか難しいと思います。管理会社の必要性はご理解できたと思いますが、ではどのようにして管理会社を探せばよいでしょうか？まずは、戸建投資用物件を取り扱っていた不動産会社に管理もお願いできるか聞いてみましょう。その物件に一番詳しい不動産会社なので安心できると思います。もし管理業務をしていなかったら、「信頼できる管理会社を紹介してください」と依頼してみましょう。オーナー様に迷惑をかけるような管理会社は紹介できませんので、ちゃんと対応してくれる管理会社を紹介してくれるはずです。それでもなければ、ネットでその物件のある近隣エリアで管理業務を積極的にやっている不動産会社を調べてHP等を確認してみてまずは相談してみましょう。

 

まとめとしては、やっぱり遠方にいて戸建投資物件を運営していくには管理会社との連携が大事です。事前に管理内容、管理料などを聞いて打合せをして、信頼できる管理会社に依頼するようにしましょう。