ローン特約でひっくり返るかもしれません、、、(￣▽￣;)

こんにちわ(^^)/　不動産を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用されると思います。その場合、売買契約書には「ローン特約」というものを付けることがほとんどです。今回は、この「ローン特約」についてご説明させていただきます。

ローン特約とは、金融機関から融資が受けられずに不調に終わった場合に不動産売買契約を白紙に戻すことができるというものです。なので、売買契約の際にお支払いした手付金は戻してもらえます。買主様にとっては、万が一のことを考えると、このローン特約を付けて契約していただいたほうが安心して手続きを進めることができます。

 

反対に売主様からすると、せっかく購入してくれる買主様が見つかったと思っていたのに、ローン審査が否決になれば白紙になるので不安です。白紙になれば、また一から購入者を見つけないといけません。「せっかく契約したのに、、、」と残念に思われるかもしれません。ところが、今では多くの不動産会社が、売買契約を締結する前に、買主様に金融機関の事前審査を受けてもらうようにしています。そして、承認が出た後に、売買契約を締結します。これだと、買主様はもちろんですが、売主様も私達不動産業者も安心して今後の手続きを進めることができます。

 

ただし、ここで注意してください。月の下旬頃に購入したい物件が見つかって申込み(買付)したときに、営業マンはなんとか月内に契約したいと思って、金融機関に事前審査をかける前に「とりあえず売買契約しましょう」と言って、月内契約に間に合わせようとする営業マンもいらっしゃいます。というのも、事前審査用紙に記入してもらって金融機関に事前審査をかけると、結果がでるまで1週間程かかります。それを待っていたら月内に間に合わないのでなんとか数字の欲しい営業マンは「ローン特約を付けるのでとりあえず契約しましょう」という提案になるのです。この場合、その営業マンが悪いとは言いません。月内になんとかまとめたいと思う気持ちはよく分かります。金融機関の審査が否決になれば白紙になるということを買主様、そして、売主様がご理解、納得されたうえでの契約締結であれば全く問題ないと思います。

 

金融機関の事前審査の承認が出たら、その後に本審査があります。事前審査の承認が出ればほぼほぼ本審査も問題なく通過する可能性が高いですが、100％大丈夫とは言い切れません。なぜか？これからご説明致します。ここでは否決になってローン特約によって白紙解約になる可能性として３つ挙げたいと思います。事前審査では申込者の年収や勤務先、そして、信用情報を基に属性のチェックをします。要するに、過去に滞納の履歴がないか、ブラックリストにのってないか等を確認して、その申込者の年収で借入額が返済負担率の範囲内に入っているのか、オーバーするのか等々を確認して、承認、否決が出されます。

ここで一つ目のポイントです。事前審査時の内容と本審査時の内容が違った場合は否決になる可能性があります。事前審査時に年収と借入額からみてギリギリで承認が出たのに、本審査を受ける前に車のローン等の他のローンを組んでしまうと、返済負担率を超えてしまい、本審査では否決になるかもしれません。なので、ご注意ください。このケースでローン特約を利用して白紙にしようとしたときに、売主サイドから「途中でキャンセルしたくなって、キャンセルだと違約金がかかるから、わざと借入れをして、ローン特約を利用して白紙にしようとしたんじゃないか‼」と主張されるかもしれません。揉める原因にもなるので、くれぐれもご注意ください。

 

2つ目は、団体信用生命保険に加入できなかった場合です。住宅ローンを利用する際、団体信用生命保険の加入が必須になっている金融機関がほとんどです。本審査時に、この団体信用生命保険の加入ができるかどうか現在の健康状況を自己申告します。持病のある方、現在、治療を受けている方などは正直に申告する必要があります。その内容によっては、加入できないという結果が出る可能性があります。その場合は、ローン特約によって白紙になりますね。

 

3つ目は、物件自体に問題がある場合です。本審査時には金融機関はその物件の担保調査も行ないます。調査した結果、建築基準法に違反しているとか実は再建築不可だったという事実が分かれば、金融機関からみれば担保としてとれないので、物件に問題があるので、本審査で否決という結果になります。この場合も、ローン特約によって白紙になります。ただ、これについては、不動産会社が売主様から売却の依頼を受けた際に物件調査を事前に行なってから販売活動を開始するので、可能性は低いです。

もっと詳しくお聞きになりたい方はお気軽にお問合せください、お待ちしております(^^)/　どうぞよろしくお願い致します<(_ _)>　

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