決済にありがちな売主様の勘違い？？？

おはようございます。今回は、売却をする売主様によくある勘違いについてお伝えしたいと思います。特に、不動産取引の最後の手続きの「決済」の場面で起こってしまう可能性が高いです。その決済を控えている売主様、これから売却を進めていこうと考えている方には、ぜひ読んでいただきたい内容です。事前にご視聴いただき、失敗が起こる可能性を未然に防いでスムーズに決済できるようにしましょう。それでは、売主様によくある勘違いを３つ挙げてみたいと思います。

 

まず、1つ目は、

「実印」

です。決済のときに、所有権移転するための登記書類に売主様は実印を押印しなければいけません。実印とは、役所で印鑑登録している印鑑です。売主様の中には、「これが実印だ‼」と思い込んでいる印鑑が印鑑登録している印鑑と違っていたり、印鑑登録している印鑑＝実印と理解していなかったり等々、勘違いされているケースが意外と多いです。印鑑証明書を取得すると、氏名、住所、生年月日、そして、印影が載っています。なので、事前に、ご自身が実印と思っている印鑑の印影と印鑑証明書に載っている印影が一致しているかどうか確認しておきましょう。弊社も売主様に事前に確認のお声かけをさせていただいたり、実際にこちらで確認させてもらったりして実印の間違いを未然に防いでおります。ただ、これも過去に失敗があったからです。売主様が決済時にご持参いただいた実印が実印ではなかったのです。このときも売主様が「これが実印だ‼」と思い込んでおられました。実印がないと、所有権移転はできません。一旦、決済を中断して、売主様と弊社スタッフと司法書士で売主様のご自宅に伺い、みんなで探して、なんとか見つかりました。それから、バタバタ決済会場に戻り、無事に決済を終えることができました。不動産業界にお勤めの方であれば似たような経験をされた方はいらっしゃると思います。弊社としても良い経験となりました。それからは、事前確認を徹底するようになりました。

 

2つ目は、

「権利証」です。これも先程の「実印」と同じような例ですが、決済の際は、売主は「登記識別情報」いわゆる「権利証」をご持参しないといけません。この「権利証」ですが、ほとんどは、売主様がその不動産を取得したとき登記を担当した司法書士事務所がA3サイズの画用紙のような固めの紙を半分に折って、その中に、書類を綴じ込んでいます。そして、表紙に、「不動産登記権利情報」「登記済権利証」と大きく書かれていて、下のほうにその司法書士事務所の内容が記載されています。

ただ、一般の方はなかなか目にすることがなく、そして、似たような書類が複数あれば、どれも一緒に見えて分からないという方も多いと思います。売主様の中には、このような登記簿謄本を「権利証」を思っていたり、当時購入したときの売買契約書や当時いただいた書類の中に入っていると思い込んで実際はなかったりすることは多々あります。実際の現場では、売主様が売却依頼した不動産会社の担当から、売出し開始する前に、「一度権利証を確認させていただけますか？」と聞かれると思いますので、そのときに、権利証の有無を把握することができます。紛失している方は意外と多く事前確認が大事です。権利証を紛失していても、慌てることはありません。権利証の再発行はできませんが、登記手続きを担当する司法書士に「本人確認情報」という書類を作成してもらうことによって売却はできます。但し、作成費用として30,000～50,000円程かかってくるので、なんとか決済までに見つけてておきたいところですね。

 

最後3つ目は、

「住所変更」

です。このケースは居住中のまま売出しをして買主様が決まった後に引越しをされる場合に多いです。というのも、先程お伝えしたように、決済のときに売主様は印鑑証明書をご用意することになりますが、そこに記載されている住所は住民票上の住所が記載されています。買主様が決まったので売主様が新居に引越しをしたとします。そして、その新居に住民票を異動したとします。不動産会社の担当から「決済では印鑑証明書が必要になるので用意してください」と指示があって、印鑑証明書を取得したとします。その印鑑証明書には新居の住所が記載されています。何がいけないの？と思った方もいらっしゃると思います。この場合、登記簿謄本に載っている住所と印鑑証明書に載っている住所が違うので、住所変更登記という手続きが必要になってしまうのです。登記簿謄本の住所と繋がりのとれる住民票や戸籍の附票を別途ご用意する必要があります。しかも、住所変更登記費用として約10,000～20,000円程、司法書士に支払う必要があります。もったいないですよね。では、どうしたら良かったのでしょうか？住民票を異動する前に旧住所で印鑑証明書を取得する、もしくは、旧住所で印鑑証明書を取得しておいて決済後に新居に住民票を移す等しておけば大丈夫です。このあたりのアドバイスも不動産会社の担当が事前に説明してくれるとは思いますが、無駄な経費が発生しないようにご注意ください。