築古戸建、築古マンションを早期に売却する方法

おはようございます。今日は、築30年以上の築古(ちくふる)物件について解説したいと思います。まず、不動産は、基本的に年数が経過することによって価値を落としていくものです。特に、築30年を超える物件は「築古(ちくふる)」とされ、需要が大きくダウンします。なので、売りづらくなると思われがちですが、築古物件でも売り方を工夫すれば好条件での売却が期待できます。ここからは、戸建てとマンションに分けてお伝えしていきたいと思います。

 

まずは、築30年以上の木造戸建てです。よく木造戸建ては、築20年経過すれば価値はゼロになると言われています。聞いたことがある方もいらっしゃると思います。しかし、もちろん施工会社やリフォーム歴、使い方、状況によっては、築20年、築25年でも価値が付く物件も全然あります。なので、一概に築20年経過すれば価値ゼロというのは間違いですよね。ただ、木造建築物の法定耐用年数は22年なので、築30年以上の戸建ては、不動産の現場では、価値がつかないとして取り扱われることが多いです。

 

状態が悪くて建物の活用が難しい場合でも、戸建てには「土地」があります。土地は経年によって価値を落としていくものではないので、築30年を超える木造戸建てでも、土地としての価値は残ります。建物の価値がつかない土地は、「古家(ふるいえ)付き土地」として販売されることが一般的です。なので、建物に価値がつかなくても、

■リフォームや耐震補強をすればまだまだ活用が可能である。

■土地としての活用が可能である。

■利便性の良い立地に位置している。

このような物件であれば、一定の需要が期待できます。

 

先程の続きで、「土地」としての活用を考えた場合に、場合によっては、「解体」も視野に入れるべきです。というのも、土地を探しているお客様にとっては、古家(ふるいえ)が建っていることは、

■解体費用がかかる　　■土地全体のイメージがしづらい　

の理由から大きなマイナスとなります。なので、先に売主側で「解体」をして、そのマイナスを解消してあげれば、早期成約に繋がる可能性も高くなります。

ただ、全ての築古物件の建物を先に「解体」することはお薦めしません。なぜか？理由は２つあります。

１つは、まだまだ建物を活かせると考える買主様もいらっしゃるかもしれないからです。その場合、「解体」をしてしまったら「土地」としてしか活用はできなくなります。

２つめは、「解体」することによって、早めに買主様がつくような土地であれば良いですが、「解体」してもなかなか需要がない場所にある土地であれば、更地にすることによって固定資産税の軽減措置がなくなり実質的に増税になってしまうからです。解体費用がかかって、しかも増税になってしまって長期間経過してしまえば、マイナスでしかありません。なので、先に「解体」するかどうかは、事前に不動産会社の担当とじっくり話し合ってから方向性を決めていきましょう。

 

次に、築30年以上のマンションです。マンションは築30年以上であっても十分、需要が見込めます。実は、売却される中古マンションの平均築年数は年々上がっており、近年では新規に販売される中古マンションの半数近くが築30年を超えているのです。

それにはどのような背景があるのでしょうか？まずは、「リノベーションブームが築古(ちくふる)マンション売却を後押ししていると思われます。築30年を超えると経年劣化が目立ち、中にはそのままでは住めないマンションもあります。しかし、近年ではリフォームやリノベーションすることを前提に物件選びをしている買主様も多く、又、築古マンションをリフォームして再販することを目的に物件探しをしている不動産業者も多いです。

 

築30年前後のマンションであれば新耐震基準で建てられているため、一定の耐震性があることも需要のある背景として挙げれると思います。新築マンションの供給数が少なく価格も高騰していることから、格安感と安心感のある築30年前後のマンションは、とても人気が高いです。なので、築30年前後経過しているマンションでも、リフォームしたり、ハウスクリーニングしたり、ホームステージングをしたりすることによって、より一層価値を高めることができます。

 

このように、築古(ちくふる)の戸建てもマンションも、売り方を工夫することで、早期に好条件で売却することは全然可能です。なので、事前に不動産会社と、どのように売出しするのかしっかり打合せをすることが大事ですね。