戸建投資用物件を購入する際にインスペクションは必要？不要？

おはようございます山田です。今回は、戸建投資用の物件を購入する際にインスペクションが必要かどうかというテーマについてお話したいと思います。まず、インスペクション(建物診断)とは、中古住宅の売買契約前に行なう不動産調査のことです。その住宅の劣化や欠陥を調べて、引渡し後のトラブルを防ぎ、安心して取引を行なうための重要なものです。マイホーム用の中古住宅を購入する際は、事前に建物の状況を把握することが大事なので、インスペクション(建物診断)をする価値は十分あります。では、戸建投資用物件の購入の際は必要でしょうか？

 

以前、あるお客様から相談がありました。そのお客様は、1年前から戸建投資を始めようと思って、これまでたくさんの物件を実際に拝見してきたそうです。「これまで何軒購入されましたか？」と質問をすると、「実は1軒も購入できていないんです、、、」とのことでした。詳しい話を聞くと、これまでに、立地や条件も良く購入したいと思った物件は1年の間に5件程出てきたそうです。そして、中古住宅を購入する際は、インスペクション(建物診断)をした方が良いという記事やニュースを見たこともあり、毎回、インスペクション(建物診断)を実施してきたそうです。その度に、いろんな劣化や欠陥が見つかり、不安が大きくなり、購入に踏み切れない状態が続いているとのことでした。そのお客様の性格もあると思いますが、細かい点まで把握しておきたいという気持ちからインスペクション(建物診断)もいろんなオプションを付けてやってもらったそうです。インスペクション(建物診断)はオプションを付けると、1回10万円程になります。それを、5回したということは、そこで既に50万円をかけていることになります。

 

弊社の考えとしては、戸建投資用物件を購入する際のインスペクション(建物診断)はしなくてよいと思っております。もちろん、やることに越したことはないですが、それよりも安く購入することやどのようにリフォームして費用を抑えるかということを優先にして検討したほうが良いと思います。というのも、戸建投資用物件は、そもそも築年数がかなり経過していたり、目に見えて劣化や損傷がある物件ばかりです。なので、インスペクション(建物診断)をしても良い結果内容が出ないことは当たり前です。なので、費用をかけてまでする必要はないのではと考えています。外壁が劣化している、亀裂が入っているというのは大なり小なりあるものなので、戸建投資物件の際は重要視していませんが、やはり戸建投資物件の際も、雨漏り、シロアリ、給排水管の状況、傾き、不具合箇所はチェックしたほうが良いです。なぜかというと、購入後のリフォーム工事費用に大きく関係してくるからです。実際に、雨漏り、シロアリなどがあった場合は、それを含めたリフォーム費用を算出して、想定している家賃、利回りがとれるか、計算していきましょう。

 

なので、そのお客様にはそのようにアドバイス、ご提案させていただきました。その後、そのお客様は1軒購入することができて、もうすぐリフォーム工事が終わるので、これから入居者募集を開始するとのことでした。

 

又、他のお客様からは、「インスペクション(建物診断)をして、売主様との交渉材料に使おうと思っているんですが、どう思われますか？」という質問を受けました。築古なので、インスペクション(建物診断)をすれば、いろいろ指摘がある結果が出るだろうから、それを証拠書類として、値引きしてもらおうとしているとのことでした。

 

弊社の考えとしては、良い考えとは思いますが、戸建投資向けの物件はやはり築古で劣化や損傷が目に見えて分かる物件が多く、売主様に提示しても「そうでしょうね、、、」で終わるような気がします。又、元々低く売り出していることもあり、「築古で損傷や劣化もあるのでその価格なんですよね、、、」という回答が出てくることが多いと思います。なので、インスペクション(建物診断)まではせずに、ご自身で目視で劣化箇所を見つけたり、リフォーム会社に見てもらって、雨漏りやシロアリなどの重大な事態になっていないかを確認して、そして、建物の状態の指摘だけでなく、売主様の状況、気持ちを事前に把握して考慮しながら、価格交渉に臨んだほうが良い結果に繋がると思っています。売主様によっては、築古だけど、想い出の詰まった大事な物件のときもあります。そういう売主様に、建物の状態だけを指摘し続けて価格を下げてもらおうとしても、売主様にとっては気持ちの良いものではないと思います。その売主様の気持ち、想いを事前に知ることはとても大事です。ご参考ください。