戸建投資でそのリフォームは必ず失敗します‼

おはようございます‼今回は、「戸建投資」のリフォームについてお話したいと思います。近年、ちょっとしたブームになっている「戸建投資」ですが、リフォームについて悩んでいる方が多く、

「どこまでリフォームしたら早く客付けできますか？」

「この設備を入れている物件がないので、新設したいと思いますがどう思います？」

「間取り変更しようと思うのですが、、、」などなど、

弊社にもリフォームに対するご相談がたくさん寄せられます。その中でも多くいただくリフォームの質問3つをご紹介させていただき、弊社なりに回答したいと思います。ぜひご参考ください。

 

まずは、

「カウンターキッチンが人気あるので現在の背面キッチンをカウンターキッチンにしようと思いますがいかがでしょうか？」

です。カウンターキッチンは調理中等でもリビングで遊ぶお子様を見たり、家族との会話を楽しみながら調理ができるので、とても人気があります。近年、新築の建売住宅や新築分譲マンションはほとんどがカウンターキッチンになっていますね。ただ、「戸建投資」用の物件は、築年数が相当経過したものが多く、その時代にはカウンターキッチンなどがあまりなかったと思います。なので、カウンターキッチンに変更したい気持ちは分かりますが、弊社としては、必要ないと思っております。なぜか？費用がかかりすぎるからです。背面キッチンをカウンターキッチンに替えるには、キッチン自体はもちろんですが、排水管、給水管、ガス管、電気配線、そして、補修工事が発生します。それだけで多額の費用がかかります。「戸建投資」は物件自体はあまり評価がつきにくいので、あくまでも利回りにこだわる必要があります。なので、多額のリフォーム代をかけて利回りを下げるより、対面キッチンのまま、扉をオシャレにリメイクしたり、ガスレンジやレンジフードを新品に交換したりして、表面を変更するだけで十分だと思います。弊社もこれまで「戸建投資」物件の客付けをしてきて「カウンターキッチンじゃないので止めときます」と言われたことはほぼないです。ご安心ください。リフォーム代を極力抑えて利回りを上げることに注視しましょう。

 

次は、

「外壁塗装もしたほうが良いと思うし、室内もしなくてはいけないと思うんですが、両方してしまうと予算オーバーなんです。どうしたらいいでしょうか？」

です。弊社の見解としては、やはり、室内です。「戸建投資」物件は築古なので、外回りも傷んでいる物件が多いと思いますが、まずは室内だと思っています。見た目が少々劣っても、室内がキレイにオシャレに仕上がっていたら、客付けには有利になります。そして、どうしても外観が気になるのであれば、入居者が決まった後でも、工事に入ることができるので、それからでも遅くないと思います。なので、まずは、室内をリフォームして客付けを優先にしましょう。外回りは後からでも十分です。ご参考ください。

 

最後は、

「食洗機や浴室乾燥を新設しようと思いますがいかがでしょうか？」

です。リフォーム予算に余裕があるのであれば、やってみても全然良いと思います。食洗機や浴室乾燥を付けている戸建の貸家はあまりないので差別化にはなりますよね。ただ、弊社では、近年ではマスト設備になっているウォシュレットを優先に設置します。小予算で設置でき、大変喜ばれるので、弊社では必ず付けています。あと、近年では、「宅配ボックス」を設置するとかなり喜ばれています。ネットで検索してみてください。安い宅配ボックスもたくさんあるので、設置すると、差別化できますよ。こういった設備の面での差別化もありますが、やはり、まずは、基本的なクロス、床、水廻りの清潔感を徹底したほうが良いと思います。基本中の基本をやったうえで、次の差別化を考えるべきだと思っています。

 

「どうすれば、お客様に気に入っていただけるだろうか？」「どういうリフォームをすれば予算を抑えることができるだろうか？」を常に考えて、実践していきましょう‼ご参考ください。