不動産売却後の確定申告、、、○○がないと大損しますよ(￣▽￣;)

おはようございます。山田です‼今回は、不動産売却後の確定申告についてお話したいと思います。あの書類があるのとないとでは全然違ってくるのでぜひ最後までご視聴ください。所有している不動産を売却して譲渡所得がある場合には、確定申告をする必要があります。

まずは、「確定申告」の説明をしたいと思います。確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得に対する税金などを計算し、税務署に申告して過不足を精算する手続きです。確定申告では、税金を納める申告と払いすぎた税金が戻る還付申告があります。

 

さて、不動産を売却して確定申告をする際は、まずは今回売却した代金から、当時その物件を購入したときの金額を差し引いて、プラスになっているのかマイナスになっているのかを計算しなければいけません。

 

では、当時購入した金額はどういったもので確認できるでしょうか？それは、不動産売買契約書、工事請負契約書、領収証などです。これには、金額の記載が必ずあるので、ちゃんとした証拠書類になります。ただ、この書類が見つからないとどうなるでしょうか、、、相続した物件だったり、戸建投資向けのような築古物件だと、見つからないケースだってあると思います。

 

見つからない場合は、今回売却した金額の5％を当時購入した取得価格として計算することになります。例えば、今回2,000万円で売却したとします。そして、先程の書類が見つからない場合は、

2,000万円×5％＝100万円となり、100万円で購入したことになるんです、、、仮に当時4,000万円で購入してたとして、それを証明できる先程の書類があれば税金はかからないけど、なければなんと100万円で取得していたとみなされ、譲渡所得税が発生することになります。これは、大きな違いですよね。

ちなみにこのケースだとどのくらい税金がかかると思いますか？

それは、所有期間が5年超えなのか5年以下なのかで違ってきます。5年超えだと約20％で5年以下だと約40％です。実際はもっと細かいんですが、ここではおおよそで計算しますので参考程度でご視聴ください。つまり、先程の例でみると、

2,000万円－100万円＝1,900万円なので、

5年超えの場合、1,900万円×20％＝380万円

5年以下の場合、1,900万円×40％＝760万円

となります。税金がかかることになった場合、凄い金額になるということがご理解いただけたと思います。

なので、当時購入した際の不動産売買契約書、工事請負契約書、領収証などは絶対に必要になってきます。見つからない場合、紛失した場合も諦めないでください。当時購入した際に仲介した不動産会社、当時建築した工務店、ハウスメーカーで保管している可能性もあります。遠慮せずに確認の連絡をしてみてください。やれることはとことんやってみましょう。

 

書類が見つからない場合でも税金を払わなくてもよいケースもあります。それは、居住用としてご自身が住んでいた不動産だったり、要件を満たす空家を相続で取得して売却する場合は、譲渡所得から最高3,000万円までの控除を受けることができる特例があるので、まずはご自身が当てはまるかどうかチェックしてみましょう。

 

そして、先程の不動産売買契約書、工事請負契約書、領収証などと同じように必要なものがあります。それは、当時購入した際と今回売却した際に支払った仲介手数料などの諸費用の領収証などです。なぜかというと、その取引にかかった費用も譲渡所得額から控除できるからです。これもあるのとないとでは大きく変わってきますね。ただ、どれが諸費用として認められるかは、事前に税理士などの専門家や税務署などの専門機関に問合せしていただきご確認ください。