住宅ローン支払い例の罠、、、

おはようございます。今回はチラシやネットでみかける物件購入時の住宅ローン支払い例についてお話したいと思います。チラシなどを見てみると、

「月々〇万円のみの支払いでマイホームゲット‼」

「月々〇万円です。家賃と比較してみてください‼」

等の見出しをよく見かけますよね。「おっ、安い‼」と思うかもしれませんが、実は気を付けなければいけない点がいろいろあります。又、勘違いしそうな点もあるので、今回詳細にご説明してまいります。ぜひご参考ください。

 

まず、仮に、中古マンションの広告で

「物件価格(借入金額)3,000万円　　変動金利0.475％　　35年返済　　月々77,544円」

※この動画では分かりやすいように月々77,000円で説明致します。

と、記載されていたとします。

 

これを見ると、月々77,000円支払えばいいんだと思うかもしれません。しかし、注意点がいくつかあります。まず、中古マンションの場合は、管理費、修繕積立金、駐車場代がかかっています。仮にそれらが30,000円かかるとしたら、

月々77,000円(住宅ローン)＋30,000円(管理費など)＝107,000円

になります。そして、マイホームを所有すれば、毎年固定資産税がかかります。仮に固定資産税が年間18万円かかったとします。通常、固定資産税は年4回に分けて納付しますが、月にならすと、15,000円になります。すると、

月々77,000円(住宅ローン)＋30,000円(管理費など)＋15,000円(固定資産税)＝122,000円

となり、実際は122,000円を毎月払っていかないといけないということになります。住宅ローンの計算例で記載されていた77,000円とは全然違いますよね、ご注意ください。

 

次に、先程の計算例では、物件価格(借入金額)3,000万円を借り入れた場合で計算されていましたが、不動産を購入する際は、諸費用(仲介手数料、登記費用、火災保険、金融機関の保証料など)がかかります。諸費用はおおよそですが、物件価格の約1割かかります。つまり物件価格3,000万円の場合、約300万円かかります。この300万円を自己資金で出さない場合は、住宅ローンに上乗せすることになります。つまり、借入金額は3,300万円になります。すると、月々約85,000円に上がります。ご注意ください。

 

そして、金利についても注意が必要です。チラシや広告にのっている金利はあらゆる金融機関の中で一番低い金利で計算しているケースが多いです。なぜでしょうか？それは、不動産会社は少しでも月々の支払い例を低い金額にしたいからです。実際は、その一番低い金利は、その金融機関のある基準や条件をクリアしたお客様のみに適用されたりするので、全員がその金利が適用になるとは限りません。そして、ガン団信、3大疾病団信、8大疾病団信を付けるときは金利にプラスされるので、実際は変動金利の場合、0.7～1％前後になるケースが多いと思いますので、事前に住宅ローンの計算をする際は、若干高めの金利で計算されることをお薦め致します。

 

次に、

「物件価格(借入金額)4,500万円　変動金利0.475％　35年返済

　月々77,544円　　　　ボーナス払い232,845円」

※この動画では分かりやすいように月々77,000円、ボーナス払い23万円で説明致します。

と、記載されていたとします。

 

これを見ると、月々77,000円支払って、ボーナス月は23万円払えばいいのだと思うかもしれません。ここは勘違いしやすい点なので、注意が必要です。ボーナス月は年2回きますが、その月は、実は23万円ではなくて、月々の77,000円にプラス23万円の307,000円になるのです。勘違いされる方が多いのでご注意ください。ボーナスについては勤務先の業績によって毎年変わってくると思います。なので、どのような状況になっても払っていける額に設定してください。

 

そして、返済期間にもご注意ください。近年、金融機関によっては返済期間を35年から最長50年まで伸ばしているところもあります。不動産会社は少しでも月々の支払い例を低い金額にしたいので、35年ではなく、50年で計算してチラシや広告に掲載しているところもあります。返済期間を長くすれば月々の支払いが低くなり、毎月の負担が減ります。なので、50年という長期で返済することが悪いということではありませんが、住宅ローンを終えるときのご自身の年齢のこと、その50年で支払うことになる利息などを、事前に考えることが大事です。

 

住宅ローンはいろんなローンの中でも、人生の中でお付き合いの一番長いローンになる方が多いと思います。だからこそ、慎重になって、家族のこと、今後の人生設計を考えて、資金計画を立てましょう。そして、不動産会社のチラシや広告の住宅ローン支払い例を鵜呑みにしないでください。不動産会社の都合の良い借入金額、金利、返済期間になっていることがあります。あくまでも目安としてご参考ください。