古家付土地の売り方にはコツがあります‼

おはようございます<(_ _)>　今回は、建物が建っている状態の土地の売却方法についてお話したいと思います。その場合、3種類の売り方があるので、それぞれ、メリット、デメリットをお伝えしたいと思います。

まずは、

①事前に解体、更地にして売却

メリットは、事前に解体することにより、買主様は、土地の形状など全体を把握することができ、工務店やハウスメーカーとも現場で打合せがしやすいです。建物、庭、駐車場が占める部分を実際に確かめることができます。

デメリットは、事前に解体費用がかかります。例えば、木造構造の解体坪単価を50,000円として、建物が35坪あったとします。

50,000円×35坪＝1,750,000円　整地や残置物撤去も含めると200万円くらいになります。すぐにお客様がついて回収できれば問題ありませんが、解体した後になかなか売れず1年経過、2年経過してしまうとなかなか回収できないうえに、夏場には雑草が生えるので、草取りや伐採が必要になります。ご自身でやれば費用はかかりませんが、専門業者に依頼したら、またここでも費用が発生します。この売却方法は、土地の立地や形状など土地自体に好条件が揃っていて、早期に成約できる可能性が高いケースに向いています。

 

次は、

②買主が決まってから更地にして売却

これは買主が決まってから解体工事をするので、買主からいただく売却代金ですぐに解体費用をお支払いすることができます。これが大きなメリットです。デメリットは建物がある状態で買主には検討してもらうことになるので、買主はイメージしづらかったり、土地全体を把握しづらいので、成約までに期間がかかる可能性があります。

 

３つめは、

③現状渡し

これは、売主が建物がある状態のまま売却して、買主の責任と負担で解体することです。この売り方は、売主はそのまま売却することになるので、解体の段取りや打合せをする必要がなく手間が省けます。但し、条件にもよりますが、建物内に残る残置物については売主の責任と負担において撤去するケースが多いのでご注意ください。

デメリットは、やはり、先程の②と同様に、建物がある状態で買主には検討してもらうことになるので、買主はイメージしづらかったり、土地全体を把握しづらいので成約までに時間がかかる可能性があります。又、「解体」を理由に値引き交渉が入りやすいです。「解体費がかかるのでその分少し値引きしてもらえませんか？」「見積もりとったら解体費が●●万円かかりそうなので、その分値下げしてくれませんか？」といった感じで値引きを求められやすいです。なので、当初の値付けの段階で、その点を見越した価格設定が必要です。

 

このように、建物がある状態での土地の売却方法は3種類ありますが、どの方法が一番ベストでしょうか？答えはケースバイケースです。その土地によります。例えば、人気エリアにあってその他の好条件も揃っている土地であれば、先に解体して土地の価値を上げて高めに売却するべきだと思います。逆に、成約まで時間がかかりそうな土地であれば、先に解体することによって土地の評価が上がり、固定資産税が上がってしまい、売却できるまで高くなった固定資産税を払い続ける必要が出てきます。建物が古くてもまだまだ再生可能な状態であれば、建物をリフォームして家として検討するお客様もいらっしゃるかもしれないので、先に解体してしまったら勿体ないです。なので、ケースバイケースですね。自分の判断だけで先に解体するのではなく、売却を相談している不動産会社の担当の意見やアドバイスも聞きながら方向性を決めていきましょう。

 

そして、ここで「空家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」についてお話し致します。この特例は、相続又は遺贈によって空家や土地を取得した相続人が相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合、一定の適用要件を満たしていれば、その売却に係る譲渡所得金額から最大3,000万円を控除できるというものです。適用要件とは、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたもの、売却金額が1億円以下などがあります。なので、売却しようとしている土地が相続や遺贈されたもので、要件に当てはまるのであれば、売り方も変わってくると思います。令和5年度税制改正により、適用期限が4年延長され、適用要件も一部緩和されそうですので、今一度ご確認してください。