売買契約の特約条項にいれておくべき内容とは、、、

おはようございます(^^)/　山田です‼今回は、トラブル防止のために不動産売買契約書に記載したほうがよい特約事項の戸建て編です。不動産会社ごとに使っているソフトが違うので形式はそれぞれ違いますが、内容はほぼほぼ一緒です。基本的なことは記載されていますが、重要なのは、特約事項のページになります。引渡し後にトラブルにならないように、しっかりと記載する必要があります。何も書かれていない売買契約書を拝見したことがありますが、冷や冷やします。今回は、特約事項に特に記載しておいた方が良い項目を３つピックアップしたいと思いますのでぜひご参考ください。

 

まずは、

「本物件は、築後〇年経過しており、屋根等の躯体、基本的構造部分、上水道配管(水圧含む)、下水道配管、ガス管、電気配線、給湯、諸設備、外構ブロック等については相当の自然損耗、経年劣化及び使用に伴う性能低下、傷、汚れ、ひび割れ、傾き、床鳴り、異音等が認められるところがあり、買主はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金にて本物件を購入するとします。」

です。「程度」について感じ方は個人差があります。例えば、トイレの換気扇の音が少し大きかった場合、売主様は全然気にしていなかったとしても、買主様にとっては、モーター音の音が大きくて異音と感じるかもしれません。

又、経年劣化によって若干の傾きがあったとして売主様は全然気にせず過ごしていたとしても、買主様は凄い傾きに感じる方かもしれません。つまり、「程度」には本当に個人差があるので、そのことを特約事項で売主様、買主様にしっかりとお伝えする必要があると思っています。ここまで記載しておけば、引渡し後のトラブルは回避できる可能性は高いです。ご参考ください。

 

次は、ちょっとしたことなんですけど、意外と勘違いしている買主様もいらっしゃるので、弊社ではこちらも記載しておくことをお薦めしています。

「売主は本物件を現状有姿で買主に引渡すものとします。但し、室内外の動産については売主の責任と負担において撤去するものとします。但し、庭部分の草木などは含みません。撤去後にハウスクリーニングは行ないません。予めご了承ください。」

です。通常、「現状渡し」は、室内外に残っている残置物を撤去して空の状態にして引渡すのが基本です。その際、庭の草取りや樹木の伐採もしてもらえると思っている買主様が意外と多いんです。同じように、ハウスクリーニングもしてもらえると思っている方も多いです。「えっ、ハウスクリーニングして引渡してくれるんでしょ？」と買主様から言われたことのある不動産会社の営業マンは多いと思います。

こ買主様は賃貸の場合と勘違いしている可能性が高いです。賃貸は、事前にオーナーや管理会社のほうで室内を清掃してから新しい鍵を渡すのが通常です。なので、売買も同じようにしてくれるものと認識してらっしゃると思います。このことを特約事項に記載していないと、引渡し直前になって、揉めることになります。

買主様「ハウスクリーニングしてくれないんですか？」

営業マン・売主「現状渡しですよ‼」

買主様「普通、清掃するんじゃないんですか？」といったやり取りが行われ、気持ち良く引渡しができなくなってしまいます。買主様の勘違いを訂正するためにも特約事項に記載しておくことをお薦めします。

 

最後は、

「本物件の各設備埋設管等については、本重要事項説明書記載の内容は、所轄官庁の記録によるものであり、又、埋設部分については目視できないこともあり、現状と相違する場合があります。尚、万が一相違が生じた場合は現況優先であることを買主は承諾するものとします。予めご了承ください。」

です。これは、不動産会社はもちろん関係各所と現場に行って細かく調査します。不明な点があれば売主様にはもちろんですが、近隣の方々にも聴取しながら調べていきます。ただ、やはり埋設部分に関しては現実的に調査できないこともあり、又、所轄官庁の記録に間違い、不備がある可能性もあるので、その点も事前に特約事項でカバーしておくことが、万が一のときのトラブル防止になると思います。ご参考ください。

 

いかがだったでしょうか？今回はたくさんあるうちの３つだけをピックアップして解説させていただきました。実際は、まだまだあります。つまり、そのくらい特約事項のページはトラブル防止のために大事だということです。売却をご依頼している不動産会社が作ってきた売買契約書がどのようなことを記載しているのか、事前にチェックさせてもらうのが良いかもしれませんね。記載してほしい点があれば遠慮なく相談してみてください。何を記載してもらえばいいか分からないときはお気軽にご相談ください。