知らないうちに建築基準法違反の物件になっていたケース

あるお客様から売却のご相談をいただき、ご自宅に伺いました。所有者のA様は昭和63年に新築を建てたそうです。まず、外観を見て土地面積はそこまで広くはなかったんですが、建物が大きく広く感じました。そして、実際に室内を拝見させていただき、「広いですね～」と伝えると、「新築で建ててから増築を2回しているからね～」とのことでした。「1回目がここで、2回目がここです。」と教えていただきました。

そのとき、なんか嫌な予感がしました。登記簿謄本では増築登記されておらず新築時の面積のままでした。「固定資産税の納付書ありますか？」と伝え、その納付書をみてみると、嫌な予感は的中しました。納付書には現状の、つまり増築後の面積が記載されています。このＡ様の家は、現在は建築基準法違反の物件になっていたのです。

というのも、増築をしたことによって、建蔽率、容積率オーバーになってしまったんです。建蔽率とは、土地面積に対して1階の床面積の割合です。容積率とは、土地面積に対して、その敷地内で建てられる床面積の割合です。地域ごとにその割合が決められているんですが、それをオーバーしていたんです。

オーバーしていたらどうなるんでしょうか、、、。まず、購入しようとした人が住宅ローンを利用する際、金融機関は未登記部分を登記するように指示があります。登記することによって建蔽率オーバー、容積率オーバーが判明されます。すると、建築基準法違反物件となるため、金融機関は担保としてとれないので融資の利用ができないという状況になります。それでは、増築部分を壊して減築すればいいかと考えると思いますが、多額の費用がかかります。そして、外壁から躯体から扱うことになるので、雨漏りなどが発生する可能性も出てきて、リスクが高くなるので、現実的ではありません。

ということは、現金で購入してくれるお客様を探す必要があります。又は、建築基準法違反の物件でも融資してくれる金融機関を探すことになります。どちらにしても、相場価格よりも下げないと、反響は見込みづらいと思います。このように、増築を繰り返すことにより、知らないうちに建築基準法違反の物件になっている可能性があります。不安な方はお気軽にご相談ください、すぐに調べることができます。どうぞよろしくお願い致します<(_ _)>　

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